Masz mieszkanie kupione w celach inwestycyjnych. Wykończyłeś je zgodnie z podpowiedziami portali branżowych przeznaczając na ten cel około 1000-1500 zł za m2? Mieszkanie lśni nowością i jest gotowe na przyjęcie pierwszych lokatorów? Teraz przed Tobą najtrudniejszy krok – przygotowanie dobrej umowy najmu. Co to jest dobra umowa? To taki wariant, który zabezpieczy właściciela mieszkania przed różnymi niespodziewanymi zdarzeniami. Między innymi w tym tkwi przewaga zarządców nieruchomości, że ich umowy są przygotowane perfekcyjnie i przewidują nawet najmniej prawdopodobne zdarzenia.
Każda umowa najmu lokalu mieszkalnego musi zawierać niezbędne informacje potwierdzające tożsamość obu stron, czyli wynajmującego i najemcy, dotyczące samego przedmiotu najmu, czyli mieszkania, lub domu oraz określające podstawowe warunki umowy, tj. wysokość czynszu, termin i sposób płatności. Wszystkie pozostałe stosunki między wynajmującym a najemcą, jeśli nie zostały ustalone pisemnie w umowie, odnoszą się do obowiązującej Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów oraz do Kodeksu Cywilnego.
Rodzaj umowy – jaki wybrać?
Im bardziej doprecyzujemy umowę tym większa szansa, że z najemcą będą łączyć nas dobre relacje. Kwestie umowy zaczynamy od wyboru jej rodzaju. Zależy ona od naszych celów i długości jej trwania. Możemy zawrzeć umowę na czas określony. Jej cechą jest to, że po upływie okresu najmu nie jest przedłużana, a wynajmujący powinien opuścić lokal w terminie oznaczonym w umowie. To zatem dobra opcja, gdy decydujesz się np. na wynajem mieszkania dla studentów w okresie akademickim i chcesz ograniczyć rotację najemców.
Umowa na czas określony może być zawarta jako umowa najmu okazjonalnego co obecnie stanowi standardową procedurę, która w pewien sposób (choć nie doskonały) zabezpiecza właściciela mieszkania przed nieuczciwym najemcą. Jeżeli interesuje nas najem krótkoterminowy np. wakacyjny to umowa musi zawierać kwestię nie tylko samej rezerwacji, ale również jej ewentualnego odwołania. W ten sposób zabezpieczysz się przed możliwą utratą pieniędzy.
Wspomniana wcześniej umowa najmu okazjonalnego jest szczególnym rodzajem umowy, gdyż w jej zapisach ograniczone są prawa lokatorów. Możesz wykorzystać ten rodzaj umowy tylko wobec osób fizycznych, które potrzebują lokum na cele mieszkaniowe. Umowa może być zawarta na okres maksymalnie 10 lat. Cechą charakterystyczną najmu okazjonalnego jest konieczność dołączenia do umowy załącznika w formie aktu notarialnego z oświadczeniem lokatora, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu używanego w terminie wskazanym w umowie. Ponadto najemca musi oświadczyć na piśmie, że posiada inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w razie rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu. Wspomniane wyżej oświadczenie ogranicza prawo najmującego do lokalu socjalnego, lub zastępczego na wypadek wygaśnięcia umowy.
Wynajęcie mieszkania – jak powinieneś się zabezpieczyć?
Przy wynajmie mieszkania bardzo ważne jest by je ubezpieczyć. Mieszkanie powinno być ubezpieczone zarówno w zakresie majątkowym – od pożaru, zalania, kradzieży czy innych tego typu zdarzeń jak i w zakresie odpowiedzialności cywilnej. Dodatkowo w przypadku gdy najemcy chcą się wprowadzić np. z psem warto zawrzeć w umowie konieczność dodatkowego ubezpieczenia OC, które najemcy samodzielnie wykupią. Ten niewielki koszt kilkudziesięciu złotych rocznie może okazać się najlepiej wydanymi pieniędzmi w życiu. Wszelkie szkody z tytuły dokonań zwierzaka będą mogły być usunięte na podstawie zawartej umowy z ubezpieczycielem, a nie jedynie na podstawie często niewystarczającej kaucji. Bardzo ważne jest także zabezpieczenie się przed kosztem jaki stanowią pustostany.
„W umowach zawieranych dla naszych klientów są zapisy które zabezpieczają właściciela przed największym kosztem jakim są koszty pustostanów. Koszty pustostanu mieszkania w roku 2-3 miesiące oznaczają, że rentowność na wynajmie spada o 20-25 %. Ograniczanie pustostanów ma większe znaczenie dla rentowności najmu niż samo odpowiednie ustalenie wysokości czynszu najmu. Aby temu zapobiec należy do umowy wprowadzić kilka zapisów, które dotyczą np. wykonania remontów w mieszkaniu, czy tez prezentowania mieszkania kolejnym chętnym na wynajęcie podczas trwania umowy” tłumaczy Piotr Tadeusz, dyrektor ds. administracyjnych Agencji Inwestycyjnej. „W umowie musimy także przewidzieć sytuację gdy najemca będzie chciał rozwiązać umowę przed końcem jej trwania. Dobre zapisy w takich sytuacjach mogą właścicielowi mieszkania zaoszczędzić mnóstwo nerwów oraz pieniędzy” podsumowuje P. Tadeusz.
„W przypadku wynajmu mieszkań osobom, które mają zwierzęta w naszych umowach zawieramy dodatkowe klauzule obejmujące np. konieczność zapłaty dodatkowej kwoty za karcher wszystkich powierzchni tekstylnych znajdujących się w mieszkaniu. Co do zasady im bardziej doprecyzujemy treść umowy tym mniej niespodzianek i nieprzyjemnych sytuacji przed nami. Warto spisać kto odpowiada za usterki, kto wymienia żarówki, co się stanie gdy zepsuje się lodówka. Często widzę, że w starych umowach naszych klientów spisanych na jednej kartce mamy klauzulę, że w nieuregulowanych sprawach rozstrzygające są postanowienia Kodeksu Cywilnego. Od razu zaznaczam nie jest to dobre rozwiązanie dla właścicieli mieszkań. A ponieważ my jako firma zarządcza reprezentujemy ich interesy nasze umowy najmu są bardzo precyzyjne i obszerne. Przewidują rozwiązania na bardzo różne sytuacje, dzięki czemu nasi klienci są bezpieczni finansowo i prawnie” komentuje Piotr Tadeusz, dyrektor ds. administracyjnych Agencji Inwestycyjnej.
Obowiązki najemcy – określ je precyzyjnie
Podstawowym obowiązkiem najemcy jest terminowe regulowanie zobowiązań oraz dbanie o lokal mieszkalny. Warto zawrzeć również klauzule, które zabezpieczą nasze mienie przed zniszczeniem. Powszechną praktyką jest umieszczanie zapisu dotyczącego zakazu palenia tytuniu oraz wszelkich papierosów elektronicznych. Często można spotkać klauzule dotyczące zakazu przetrzymywania zwierząt choć można także zabezpieczyć się przed szkodami, które wyrządzą prośbą o dodatkowe ubezpieczenie OC najemcy. Niezwykle istotne jest by precyzyjnie określić, że wszelkie ulepszenia i prace remontowe mogą być wykonane wyłącznie za zgodą właściciela lokalu, a po zakończeniu umowy zobowiązać najemcę do odmalowania mieszkania.
Najemca może zostać obciążony także innymi obowiązkami, niepowiązanymi ściśle z przedmiotem umowy. Warto zamieścić w umowach kwestie związane z koniecznością realizowania serwisów urządzeń wymaganych przez prawo np. przegląd pieca gazowego. Jeżeli wynajmujemy mieszkanie kilku osobom można wprowadzić zapisy informujące o podziale obowiązków, sprzątaniu etc.
Nie zapominajmy o kaucji
Kaucja jest narzędziem służącym wynajmującemu do skutecznego zabezpieczenia wszelkich potencjalnych szkód powstałych w przedmiocie najmu na skutek jego użytkowania przez najemcę. Ustanawiając ten mechanizm wynajmujący nie musi dochodzić naprawienia szkody w postępowaniu sądowym, tylko może odpowiednio zmniejszyć lub zatrzymać całą kwotę kaucji na poczet wydatków związanych z remontem lokalu.
„Szczerze rekomenduję stosowanie kaucji w wysokości co najmniej jednej kwoty czynszu, ponieważ jest to skuteczny sposób na zabezpieczenie swoich interesów. Znacząco skraca czas poświęcony na dochodzenie swoich roszczeń oraz może zaoszczędzić sporo nerwów i nieprzyjemności” dodaje P. Tadeusz.
Niezwykle istotna kwestia, w szczególności zawierania długoterminowych umów najmu. W myśl art. 681 KC do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności:
-drobne naprawy podłóg, drzwi i okien,
-malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych,
-drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Wszelkie inne poważniejsze modyfikacje, lub naprawy są obowiązkiem wynajmującego. To na nim spoczywa obowiązek zapewnienia lokatorom odpowiednich warunków zgodnych z postanowieniami zawartej umowy. Oczywiście nic nie szkodzi na przeszkodzie, żeby strony umówiły się inaczej. Istotne jest, aby te ustalenia miały odzwierciedlenie w postanowieniach umowy. To kluczowe, gdyż znacznie łatwiej jest dochodzić swoich racji mając spisane uzgodnienia na papierze.
Jeśli masz wątpliwości, lub nie wiesz jak poprawnie spisać umowę najmu powierz swoje mieszkanie i zarządzanie nim profesjonalnej firmie. Zadba ona nie tylko o jakość umowy, ale także o wszelkie inne sprawy związane z najem: od przygotowania mieszkania na wynajem, aż po wybór najemców, ich rozliczanie, realizację napraw itd.