Wydawać by się mogło, że skoro dysponujemy własnym, szczególnie własnościowym mieszkaniem, możemy robić w nim niemal wszystko. Istnieje jednak szereg rzeczy, których zabronić może nie tylko wspólnota mieszkaniowa, ale także polskie prawo. Zasady te reguluje „prawo sąsiedzkie” przez które rozumie się tradycyjnie zespół tych przepisów prawa cywilnego, które regulują problematykę treści i wykonywania własności nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich. Zadaniem prawa sąsiedzkiego jest zapobieganie, lub przynajmniej zminimalizowanie konfliktów na tle sąsiedztwa nieruchomości, w związku z korzystaniem z nieruchomości sąsiednich. Najczęściej spory sąsiedzkie dotyczą:
Przestrzegania ciszy – warto nadmienić, że w przepisach nie ma takiego pojęcia jak “cisza nocna”. Pojęcie to jest reliktem przeszłości i owszem, obowiązuje, ale jedynie w wewnętrznych przepisach spółdzielni mieszkaniowych. Art. 51 Kodeksu Wykroczeń mówi: “Kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny”. Zapis ten można stosować w dzień i w nocy, a Sąd Najwyższy definiuje spokój publiczny jako: “naruszenie równowagi psychicznej ludzi, powodujące negatywne przeżycia psychiczne nieoznaczonych osób, powstające z bezpośredniego oddziaływania na organy zmysłów”.
Zachowań, które naruszają spokój publiczny. Może być to nie tylko wymieniony nadmierny hałas, ale także np. palenie papierosów na balkonie. Artykuł 144 Kodeksu Cywilnego mówi, że właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Powyższy przepis reguluje tzw. immisje, czyli negatywne skutki korzystania z nieruchomości przez jej właściciela odczuwalne w sąsiedniej nieruchomości. Immisje, w przeciwieństwie do fizycznego wtargnięcia na nieruchomość sąsiada, są działaniem na własnym gruncie.
Co reguluje współżycie społeczne, jakie jest umocowanie regulaminów wspólnot/spółdzielni w prawie, co w takim dokumencie można zapisać, a co nie.
Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Wskazać wypada, że nie ma ona prawa ingerowania w prywatną własność poszczególnych właścicieli lokali.
Należy jednak pamiętać, że właściciele lokali są obowiązani przestrzegać tzw. porządku domowego. Wspólnota mieszkaniowa może uchwalić regulamin porządku domowego, który będzie określał np. niedopuszczalne zachowania, które utrudniają korzystanie przez innych właścicieli lokali z ich lokali lub nieruchomości wspólnej. W przypadku, gdy właściciel lokalu będzie wykraczał „w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu” wspólnota mieszkaniowa będzie mogła w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu Postępowania Cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Wspólnoty mieszkaniowe coraz częściej zamieszczają w regulaminach zakaz palenia na balkonach i loggiach – ale niestety taki zapis nie gwarantuje, że niepalący sąsiedzi będą wolni od dymu papierosowego. Uchwały jak nie są prawem powszechnie obowiązującym, więc nie można administracyjnie karać naruszycieli. Art. 5 ust. 1 ustawy o ochronie zdrowia przed następstwami używania tytoniu wymienia miejsca, w których zakazane jest palenie papierosów. Są wśród nich m.in. przystanki autobusowe, publiczne miejsca przeznaczone do zabaw dla dzieci czy inne pomieszczenia dostępne do użytku publicznego. Balkon zaś jest miejscem prywatnym i w związku z tym nie można zabronić palenia na nim w oparciu o ten akt.
Co innego natomiast rozpalanie na balkonie grilla. Art. 82 § 1 KW, który wskazuje, że “niewłaściwe użytkowanie grilla, które skutkuje powstaniem zagrożenia pożarowego podlega karze aresztu, grzywny albo karze nagany”. Jeśli więc rozpalamy grilla na balkonie, z pewnością przepis ten naruszamy.
Na koniec wreszcie warto podkreślić, że przepisy w tych kwestiach są dość nieprecyzyjne. Nic nie zastąpi naszego zdrowego rozsądku i sąsiedzkiej życzliwości. Z pewnością warto dbać o dobre relacje z sąsiadami i nie toczyć sporów o sprawy błahe. Problemy i drobne spory zawsze będą się pojawiać. Dobrym obyczajem jest nie tylko zachowywać zasady kultury wypowiedzi, ale także wzajemnego zrozumienia i kompromisu. Jeśli więc planujemy głośną imprezę z wyjątkowej okazji warto wcześniej poinformować i uprzedzić sąsiadów. Podobnie w dobrym tonie jest poinformować o planowanych pracach remontowych. Z pewnością taki gest sprawi, że społeczność wspólnoty będzie bardziej wyrozumiała dla naszych głośniejszych zachowań. Jeśli mimo pozytywnego nastawienia trudno nam się porozumieć z sąsiadem nie zapominajmy o instytucji administratora, który może wejść w rolę mediatora i spróbować polubownie rozstrzygnąć spór. Dobry administrator nie będzie jedynie odwoływać się do suchych przepisów prawa, ale postara się wypracować akceptowalny dla wszystkich stron kompromis.