W Polsce nie ma obowiązku indywidualnego ubezpieczenia nieruchomości. Jednak takie podmioty jak wspólnoty mieszkaniowe coraz większą wagę przykładają do wyboru odpowiedniego zakresu ubezpieczenia. Warto właściwie skonstruować taką polisę, ponieważ potrzeby poszczególnych wspólnot mieszkaniowych mogą się istotnie od siebie różnić. Każde towarzystwo ubezpieczeniowe posiada swoje ogólne warunki ubezpieczenia, które należy szczegółowo poznać, aby wybrać odpowiedni dla siebie produkt. Aby ubezpieczyć budynek w pełnym zakresie, wspólnota mieszkaniowa powinna ubezpieczyć części wspólne, a właściciele wyodrębnionych lokali powinni zawrzeć odrębne umowy obejmujące ubezpieczenie tych właśnie lokali mieszkalnych, lokali użytkowych oraz garaży.
Proponowany zakres ubezpieczenia
Oferta ubezpieczeniowa dla wspólnot mieszkaniowych obejmuje przede wszystkim ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych. Obowiązkowym elementem polisy jest ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej wspólnoty w związku z posiadaniem mienia w szczególności za szkody wyrządzone osobom trzecim w tym również członkom wspólnoty. Podstawowy zakres ubezpieczenia powinien zostać rozszerzony odpowiednio do potrzeb konkretnej wspólnoty mieszkaniowej, np. o ubezpieczenie od dewastacji, ubezpieczenie maszyn i urządzeń (np. kotłowni, wind), ryzyko powodzi, kradzieży z włamaniem i rabunku, elementy szklane od stłuczenia oraz ubezpieczenie urządzeń zewnętrznych. Oferta Towarzystw Ubezpieczeniowych jest bardzo obszerna, dlatego warto by zarządca naszej nieruchomości potrafił orientować się w meandrach przepisów ubezpieczeniowych. Nie zawsze na pierwszy rzut oka najlepsza polisa będzie rzeczywiście tą dla nas najodpowiedniejszą.
Określenie sumy ubezpieczenia
Polisa ubezpieczeniowa wspólnoty musi wyszczególniać mienie objęte ubezpieczeniem i wskazywać sumy ubezpieczenia jego składników. Obok budynku nieruchomości wspólnoty należy wskazać do ubezpieczenia budowle ( np. płoty ), elementy małej architektury ( np. place zabaw, wiaty śmietnikowe) oraz maszyny i urządzenia (np. windy, kotłownie, węzły cieplne ).
Budynki, budowle, maszyny i elementy małej architektury powinny być ubezpieczone wg wartości odtworzeniowej. Przy wartości odtworzeniowej wspólnota mieszkaniowa może otrzymać wypłatę kwoty odpowiadającej kosztom przywrócenia budynku do stanu nowego. Mniej korzystnym rozwiązaniem jest ubezpieczenie wg wartości rzeczywistej. Przy wartości rzeczywistej odszkodowanie zostanie pomniejszone o techniczne zużycie budynku. Oczywiście lepiej, aby budynek i pozostałe mienie wspólnoty zostało ubezpieczone wg wartości odtworzeniowej nawet jeżeli wiązać się to będzie z wyższą składką.
Klauzule ubezpieczeniowe
O dobrze skonstruowanym zakresie ubezpieczenia dla wspólnoty mieszkaniowej świadczą klauzule ubezpieczeniowe. Klauzule to takie dodatkowe postanowienia w umowie ubezpieczenia, które gwarantują ubezpieczonemu większą realność ochrony ubezpieczeniowej i elastyczność w przypadku zaistnienia szkody. Wielu klauzul nie znajdziemy w podstawowej treści umowy jaką stanowią Ogólne Warunki Ubezpieczenia. Są ona zapisane na polisie w warunkach szczególnych. Zatem zarządca bez należytego doświadczenia w doborze ubezpieczenia może nawet nie być świadomy, że nie korzysta z pełnego spektrum rozwiązań, które daje ubezpieczenie.
Przykładem klauzuli, które powinna być bezwzględnie włączona do polisy jest klauzula likwidacji drobnych szkód. Daje ona zarządcy możliwość szybkiego usunięcia skutków szkody bez oczekiwania na rzeczoznawcę towarzystwa ubezpieczeniowego, który zbada szkodę. Warunkiem jest zabezpieczenie odpowiedniej dokumentacji, która udokumentuje przyczyny powstania szkody, przebieg i koszt jej usunięcia. Zważywszy że ubezpieczyciel ma 30 dni na podjęcie decyzji o wypłacie ubezpieczenia trudno sobie wyobrazić, żeby np. czekać taki okres czasu na naprawę zbitej szyby w drzwiach do budynku czy np. unieruchomioną bramą w wyniku uszkodzonej przez samochód fotokomórki.
Od czego zależy składka?
Przed wyborem polisy ubezpieczeniowej należy bezwzględnie porównać proponowane warianty. Im szerszy zakres ubezpieczenia, tym oczywiście wyższa może okazać się składka. Choć nie jest to takie oczywiste, bo składka zależy też od takich czynników, jak: suma ubezpieczenia, okres ubezpieczenia, rok budowy budynku, przeprowadzone w nim modernizacje, a także liczba szkód zgłoszonych w minionych latach. Wspólnoty mieszkaniowe bardzo często jako jedyny czynnik porównawczy przyjmują wysokość składki, oczywiście szukając najniższej. Nie jest to właściwa ścieżka zważywszy na to że roczny koszt polisy to wydatek stanowiący średnio w rocznym budżecie wspólnoty ok. 5 % wydatków.
Spytajmy wreszcie naszego zarządcę czy nasza wspólnota jest ubezpieczana na polisie indywidualnej, czy zarządca ubezpiecza wszystkie zarządzane przez siebie wspólnoty w ramach umowy generalnej. Ubezpieczając wspólnoty w ramach umowy generalnej zarządca ma większe możliwości negocjacyjne wobec ubezpieczyciela wykorzystania elementu skali w której działa. W takich programach stawki ubezpieczeniowe są niższe. Ponadto przy utrzymaniu poziomu szkód do pewnego poziomu składka może zostać utrzymana nie niezmienionym poziome w roku kolejnym. W przypadku ubezpieczeń indywidualnych, każda szkoda podobnie jak w ubezpieczeniach komunikacyjnych generuje zwyżkę w kolejnym roku.
Dobrze dobrane ubezpieczenie to gwarancja utrzymania wartości nieruchomości, bezpieczeństwa i komfortu dla mieszkańców
Ubezpieczenie w ramach umowy generalnej daje możliwość kompensowania zdarzeń ubezpieczeniowych obniżając koszty bieżącego utrzymania nieruchomości. Otrzymawszy odszkodowania za różne zdarzenia zarządca na bieżąco odtwarza mienie naprawia wszelkie usterki i awarie, niezależnie od środków przewidzianych w planie gospodarczym. Gwarantuje to utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym i wpływa na jej wartość oraz zapewnienie komfortu i bezpieczeństwa mieszkańców.
Jeżeli zarządca i wspólnota dbają o utrzymanie nieruchomości i na bieżącą usuwają wszelkie awarie to ostateczna cena ubezpieczenia to różnica pomiędzy zapłaconą składką a otrzymanymi odszkodowaniami.
Podsumowując pozornie tańsze ubezpieczenie, które nie kompensuje wielu zdarzeń w ostatecznym rozliczeniu okazuje się droższe od tego z wyższą składką, ale gwarantującego wypłaty odszkodowań za różnorodne zdarzenia do których regularnie dochodzi na terenie nieruchomości wspólnot. W efekcie pozornie droższa ale lepiej dobrana polisa jest gwarancją utrzymania wartości nieruchomości.