Place zabaw dla najmłodszych mieszkańców to dziś standard w deweloperskich inwestycjach. Według badań portalu RynekPierwotny.pl już 43% sprzedawanych nieruchomości na rynku pierwotnym ma atut w postaci placu zabaw w najbliższej okolicy. Plac zabaw jest istotnym elementem infrastruktury, który jest ważny dla mieszkańców. Warto mieć na uwadze, że plac zabaw jako część wspólna należącą do wspólnoty mieszkaniowej podlega licznym restrykcjom i normom budowlanym. W interesie wspólnoty mieszkaniowej jest dbać o niego nie tylko by cieszył najmłodszych, ale także dlatego by nie stał się dla nich zagrożeniem. Warto przyjrzeć się jakie w tym zakresie wspólnota ma obowiązki.
Dlaczego nie wszystkie inwestycje mają plac zabaw?
Powodem, dla którego deweloperzy nie zawsze decydują się na budowanie osiedlowych placów zabaw mogą być wymogi prawne określające odległość boisk, placów zabaw dla dzieci i młodzieży oraz miejsc rekreacyjnych m.in. od ulic i budynków mieszkalnych. Powinna ona wynosić 10 metrów. Ponadto place zabaw należy zlokalizować 7 metrów od parkingów z maksymalnie 10 stanowiskami, 10 metrów od parkingów z 11–60 stanowiskami i 20 metrów dla pozostałych parkingów. Te wymogi formalne sprawiają, że w niektórych inwestycjach nie sposób wygospodarować odpowiedniej wielkości miejsca. Poza tym taka część wspólna niesie dla wspólnoty mieszkaniowej pewne obowiązki i obciążenia.
Place zabaw to na ogół zestaw wielu urządzeń, zarówno tradycyjnych, jak i nowoczesnych: zjeżdżalni, huśtawek, ścianek do wspinaczki. W miejscach rekreacji znajdują się także takie elementy, jak: ogrodzenie, śmietniki, roślinność czy tablice informacyjne. Urządzenia zamontowane na placu zabaw podlegają unormowaniom dyrektywy w sprawie ogólnego bezpieczeństwa produktów (2001/95/WE). Co do zasady wszyscy producenci, importerzy oraz dystrybutorzy mają obowiązek wprowadzać na rynek wyłącznie produkty bezpieczne i zgodne z europejskimi normami. W odniesieniu do urządzeń na placach zabaw oraz nawierzchni będą to odpowiednio normy PN-EN 1176 oraz PN-EN 1177.
Projektowanie placu zabaw – na co powinna zwrócić uwagę wspólnota mieszkaniowa
Jeżeli na naszej wspólnocie nie ma placu zabaw, a chcielibyśmy takie miejsce stworzyć i są takie możliwości lokalizacyjne to powinniśmy poprosić naszego zarządcę o przygotowanie ofert na wykonanie takiego obiektu. Zarządca nieruchomości i administrator jeśli jest doświadczony to ma już na koncie tego typu realizacje. Wie, którzy wykonawcy są rzetelni i odpowiedzialni. Rozpoczynając prace nad zagospodarowaniem miejsca przeznaczonego na plac zabaw zbyt często bierze się pod uwagę wyłącznie urządzenia, jakie zostaną tam zainstalowane. Tymczasem najważniejszy jest dobry pomysł. Projektant powinien uwzględnić w projekcie istniejącą roślinność, ukształtowanie terenu, podłoże. Wszystko to, wraz ze sprzętem, powinno komponować się w jedną całość. Nie można zapomnieć o ogrodzeniu, które utrudni wstęp zwierzętom i ochrania małe dzieci przed niebezpieczeństwem.
Nawet na najbardziej bezpiecznym placu zabaw może dojść do wypadku, stąd też konieczne jest, by pojazdy służb ratunkowych mogły swobodnie dostać się w pobliże i to w miarę jak najbliżej miejsca wypadku. Jeśli plac zabaw jest zwykle zamykany, konieczne jest umieszczenie w widocznym miejscu informacji, w jaki sposób może być otwarty oraz gdzie znajdują się klucze do bramy.
Bardzo szeroki jest wachlarz urządzeń, które można umieścić na placu zabaw. Przy projektowaniu placu zabaw należy przejrzeć wszystkie dostępne katalogi od różnych dostawców. Często na forach pojawia się pytanie czy lepsze są elementy drewniane, czy też metalowe. Niestety, nie ma na to jednej odpowiedzi. Metalowe będą wymagały rzadszej konserwacji i będą mniej narażone na akty wandalizmu. Drewniane z kolei lepiej wpiszą się w otoczenie i będą przyjaźniejsze w dotyku dla dzieci.
Po wybraniu oferty i podjęciu stosownej uchwały rolą zarządcy jest sprawnie przeprowadzić cały proces. Wybrany dostawca jest odpowiedzialny za całość zamówienia, nawet, jeśli realizację któregoś z zadań zlecił podwykonawcom. Dokumenty, które powinien przedstawić dostawca to: informację identyfikującą producenta (importera), dokumentację techniczną, w której wskazane będzie w jaki sposób sprzęt lub nawierzchnia zostały wyprodukowane (powinna być tam na pewno zawarta informacja o konstrukcji urządzenia, jego wymiarach, użytych materiałach, farbach i lakierach i listą zalecanych części zamiennych), instrukcję zawierającą informację o zalecanym sposobie montażu, sprawdźmy dokładnie szczególnie to, co jest napisane małym drukiem, aby wszystko było zgodne ze złożonym zamówieniem, instrukcję obsługi, włącznie z danymi na temat bezpiecznych odległości pomiędzy urządzeniami (najlepiej w formie graficznej), zasadach kontroli i konserwacji, certyfikaty, badania i inne dokumenty potwierdzające zgodność sprzętu z normami PN-EN 1176 lub PN-EN 1177 (jako minimum powinniśmy uzyskać pisemne potwierdzenie kompletności wykonania prac objętych zamówieniem).
Praktyka doświadczonych zarządców pokazuje, że posiadanie certyfikatów nie gwarantuje, że urządzenie będzie faktycznie zgodne z normami. Stąd też przed oddaniem placu zabaw do użytku należy poddać sprzęt kontroli. Najlepiej, jeśli przeprowadzi ją specjalista lub akredytowana jednostka inspekcyjna.
Jeśli chodzi o publiczne place zabaw to może je kontrolować Nadzór Budowlany, Urząd Dozoru Technicznego, Sanepid, a nawet Ministerstwo Edukacji Narodowej. Przepisy te jednak nie odnoszą się do prywatnych obiektów.
Czy na budowę placu zabaw należy mieć pozwolenie?
Przepisy ustawy Prawo budowlane definiują obiekty znajdujące się na placach zabaw jako obiekty małej architektury. W art. 3 pkt 4 lit c wyjaśniono, że przez obiekty małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, wymieniając wśród nich m.in. obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki. Wymienione obiekty zostały zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę na mocy art. 29 ust. 1 pkt 22 wymienionej ustawy, jednakże zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 4 budowa obiektów małej architektury w miejscach publicznych wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.
Utrzymanie placu zabaw i kontrole – jakie to są koszty?
Po odbiorze placu zabaw to wspólnota mieszkaniowa do której należy ten teren jest w całości odpowiedzialna za jego stan i utrzymanie. Dlatego konieczny jest stały nadzór administratora nad miejscem zabaw i zapewnienie regularnych kontroli oraz utrzymanie najwyższych standardów bezpieczeństwa. Norma PN-EN 1176-7 zaleca, aby prowadzić trzy rodzaje kontroli placów zabaw. Wykonując je administratorzy realizują swoje podstawowe obowiązki wobec wspólnoty. Inspekcje powinny obejmować cały plac, włącznie ze ścieżkami, ogrodzeniami, ławkami, wejściami a nie tylko zamontowane na nim urządzenia. Trzy rodzaje kontroli to:
Regularna kontrola przez oględziny (kontrola rutynowa).
W jej trakcie sprawdza się ogólny stan urządzeń, w szczególności uszkodzenia wynikające z aktów wandalizmu. Kontrola tego rodzaju może być przeprowadzona przez administratora terenu lub osoby przez niego wskazane. Inspekcja ta powinna zostać następnie udokumentowana np.: w książce placu zabaw czy innym dokumencie pisemnym. Wskazane jest, aby dostawca wyposażenia przedstawił listę kluczowych kryteriów, które należy sprawdzać w czasie takiej kontroli. Terminy inspekcji można uzależnić od częstotliwości, z jaką dzieci korzystają z placu zabaw, pory roku i ryzyka wandalizmu.
Kontrola funkcjonalna
W czasie tej kontroli bardziej szczegółowo sprawdza się urządzenia, w szczególności pod kątem zużycia sprzętu. Tego rodzaju kontroli również może dokonać administrator terenu albo osoba przez niego wyznaczona. Jej ustalenia również należy odnotować w dokumentacji związanej z utrzymaniem placu. Kontrolę powinno się prowadzać średnio co 1-3 miesiące.
Coroczna kontrola podstawowa
Ta kontrola powinna być przeprowadzona z udziałem specjalistów, niezależnych od właściciela czy administratora terenu. W jej trakcie powinno być sprawdzone zużycie urządzeń, stan fundamentów, nawierzchni a także bezpieczeństwo sprzętów z uwagi na wykonane wcześniej naprawy. Pamiętajmy, że instytucje wykonujące takie kontrole powinny być sprawdzone przez administratorów a także być ubezpieczone od odpowiedzialności cywilnej.
Wiele wspólnot zastanawia się jakie są koszty utrzymania placu zabaw. Na ogólną kwotę składają się wydatki związane z : pielęgnacją zieleni, sezonową wymianą piasku w piaskownicach, wywozem śmieci, coroczną kontrolą podstawową, uzupełnianiem stanu nawierzchni (corocznie ilość nawierzchni sypkiej zmniejsza się o ok. 10 proc.) wreszcie wydatki związane z naprawami. Koszty te powinien oszacować zarządca i uwzględnić w propozycjach zaliczek dla członków spólnoty. Nie ma bowiem nic gorszego niż piękny plac zabaw w momencie oddania, który następnie z powodu braku środków niszczeje i naraża na niebezpieczeństwo najmłodszych. Dodatkowo warto zabezpieczyć „fundusz rezerwowy” w celu pokrywania kosztów, które nie pojawiają się co roku: odmalowanie metalowych części placu zabaw co 5-6 lat, w przypadku elementów drewnianych co 3-4 lata i wymiana zużytych urządzeń oraz uzupełnienie nawierzchni. Dobrze przeznaczać na ten cel kwotę w wysokości ok. 10 proc. pierwotnego kosztu tych urządzeń. Osoby zarządzające placami zabaw powinny także wykupić odpowiednie ubezpieczenie OC, które uwzględni zdarzenia na placu zabaw. Powinno ono być wykupione zarówno dla wspólnoty mieszkaniowej jak i dla samego administratora. Nie wszystkie bowiem zdarzenia da się przewidzieć.
Warto rozważyć także by plac zabaw objąć szerszą ochroną ubezpieczeniową. Ubezpieczenie od ognie i innych zdarzeń losowych, od dewastacji oraz od kradzieży elementów zewnętrznych to podstawa. Place zabaw stanowią osobną kategorię mienia obok budynków, jaką są tzw. obiekty małej architektury , które powinny być wyszczególnione w polisie ubezpieczeniowej i dla których powinna być ustanowiona odrębna suma ubezpieczenia. W przeciwnym razie inwestycja na którą wydamy sporo pieniędzy nie będzie objęta należytą ochroną ubezpieczeniową.
Regulamin placu zabaw – obowiązek
Mało kto wie, że obowiązkowym elementem każdego placu zabaw jest regulamin. Jest to tablica informacyjna, która szczegółowo precyzuje co wolno, a czego nie wolno robić w danym obiekcie oraz wskazuje bezpieczne sposoby korzystania z urządzeń i konstrukcji. Odpowiednio przygotowany i zainstalowany w dobrze widocznym miejscu regulamin jest jednym z podstawowych sposobów realizacji przez właściciela, czy zarządcę obiektu jego obowiązków wynikających z przepisów ustawy i dotyczących zapewnienia bezpieczeństwa użytkownikom oraz dbałości o stan techniczny urządzeń.
Regulamin placu zabaw powinien zawierać minimum kilka podstawowych informacji:
Informacje o tym, kto może korzystać z obiektu;
Opis sposobów korzystania z urządzeń i konstrukcji (dobrą praktyką jest zamieszczanie informacji również w postaci grafik, dzięki którym regulamin jest zrozumiały również dla najmłodszych użytkowników placu zabaw) oraz wskazanie najistotniejszych zakazów związanych z korzystaniem z obiektów (np. zakaz wspinania się na dach konstrukcji);
Informację o zakazie spożywania alkoholu na terenie placu zabaw;
Informację o zakazie palenia wyrobów tytoniowych;
Nakaz przebywania dzieci do określonego wieku pod opieką osoby dorosłej;
Numery alarmowe;
Dane kontaktowe do właściciela / zarządcy / administratora placu zabaw.
Regulamin może także zawierać informacje o tym, czy plac zabaw jest przeznaczony wyłącznie dla mieszkańców wspólnoty oraz np. o zakazie wprowadzania na jego teren psów. Szczegóły regulaminu ustala zarządca w porozumieniu z członkami wspólnoty.
Plac zabaw to ważne miejsce nie tylko dla najmłodszych. Badania pokazują, że nieruchomości zlokalizowane blisko placu zabaw są wyżej oceniane niż takie w pobliżu których nie ma takiej infrastruktury. Jednak należy pamiętać, że o plac zabaw należy dbać. I że jest to pewne finansowe obciążenie dla wspólnoty. Jednak z dobrym zarządcą nie powinno to stanowić problemu.