Zapraszam na prezentację pięknego, dwupokojowego mieszkania położonego wewnątrz kameralnego osiedla przy ulicy Stróżyńskiego 11 na Piątkowie.

Mieszkanie o łącznej powierzchni 55m2 jest dwupoziomowe, wydzielone dwie strefy, dzienna z przestronnym salonem, aneksem kuchennym otwartym częściowo na salon i łazienką oraz bardziej intymna na piętrze, gdzie jest duża sypialnia z kolejną łazienką.

W salonie rozkładana, wygodna kanapa, komody. Z salonu wyjście na duży taras (ok 15m2) z widokiem na spokojną, wewnętrzną część osiedla.
W kuchni nowoczesne, białe meble w połysku, na wyposażeniu płyta grzewcza, duża lodówko-zamrażarka. W kuchni stół i krzesła.
W łazience na dole bezprogowa kabina prysznicowa, umywalka z szafką oraz nowa pralka.

Na piętro prowadzą wygodne schody. Bardzo duża sypialnia z wnęką, która jest idealnym miejscem do urządzenia garderoby. W sypialni małżeńskie łóżko, duża szafa, komoda.
W łazience na piętrze również bezprogowa kabina, umywalka.

Mieszkanie pięknie doświetlone dzięki dużym oknom na dole, a na piętrze okna dachowe.
Bardzo estetycznie urządzone, sprawdzi się idealnie dla jednej osoby lub pary.

Koszt najmu za mieszkanie 2500 zł + 540 zł czynsz do administracji (w tym zaliczki na wodę i ogrzewanie) + śmieci + prąd.

Treść niniejszego ogłoszenia nie stanowi oferty handlowej w rozumieniu Kodeksu Cywilnego.

Zadzwoń:
tel. 61 8223 565
tel. 603 204 005

Napisz:
e-mail: zarzadzanienajmem@ai.poznan.pl

Dlaczego nie wszystkie inwestycje mają plac zabaw?

Powodem, dla którego deweloperzy nie zawsze decydują się na budowanie osiedlowych placów zabaw mogą być wymogi prawne określające odległość boisk, placów zabaw dla dzieci i młodzieży oraz miejsc rekreacyjnych m.in. od ulic i budynków mieszkalnych. Powinna ona wynosić 10 metrów. Ponadto place zabaw należy zlokalizować 7 metrów od parkingów z maksymalnie 10 stanowiskami, 10 metrów od parkingów z 11–60 stanowiskami i 20 metrów dla pozostałych parkingów. Te wymogi formalne sprawiają, że w niektórych inwestycjach nie sposób wygospodarować odpowiedniej wielkości miejsca. Poza tym taka część wspólna niesie dla wspólnoty mieszkaniowej pewne obowiązki i obciążenia.

Place zabaw to na ogół zestaw wielu urządzeń, zarówno tradycyjnych, jak i nowoczesnych: zjeżdżalni, huśtawek, ścianek do wspinaczki. W miejscach rekreacji znajdują się także takie elementy, jak: ogrodzenie, śmietniki, roślinność czy tablice informacyjne. Urządzenia zamontowane na placu zabaw podlegają unormowaniom dyrektywy w sprawie ogólnego bezpieczeństwa produktów (2001/95/WE). Co do zasady wszyscy producenci, importerzy oraz dystrybutorzy mają obowiązek wprowadzać na rynek wyłącznie produkty bezpieczne i zgodne z europejskimi normami. W odniesieniu do urządzeń na placach zabaw oraz nawierzchni będą to odpowiednio normy PN-EN 1176 oraz PN-EN 1177.

Projektowanie placu zabaw – na co powinna zwrócić uwagę wspólnota mieszkaniowa

Jeżeli na naszej wspólnocie nie ma placu zabaw, a chcielibyśmy takie miejsce stworzyć i są takie możliwości lokalizacyjne to powinniśmy poprosić naszego zarządcę o przygotowanie ofert na wykonanie takiego obiektu. Zarządca nieruchomości i administrator jeśli jest doświadczony to ma już na koncie tego typu realizacje. Wie, którzy wykonawcy są rzetelni i odpowiedzialni.  Rozpoczynając prace nad zagospodarowaniem miejsca przeznaczonego na plac zabaw zbyt często bierze się pod uwagę wyłącznie urządzenia, jakie zostaną tam zainstalowane. Tymczasem najważniejszy jest dobry pomysł. Projektant powinien uwzględnić w projekcie istniejącą roślinność, ukształtowanie terenu, podłoże. Wszystko to, wraz ze sprzętem, powinno komponować się w jedną całość. Nie można zapomnieć o ogrodzeniu, które utrudni wstęp zwierzętom i ochrania małe dzieci przed niebezpieczeństwem.

Nawet na najbardziej bezpiecznym placu zabaw może dojść do wypadku, stąd też konieczne jest, by pojazdy służb ratunkowych mogły swobodnie dostać się w pobliże i to w miarę jak najbliżej miejsca wypadku. Jeśli plac zabaw jest zwykle zamykany, konieczne jest umieszczenie w widocznym miejscu informacji, w jaki sposób może być otwarty oraz gdzie znajdują się klucze do bramy.

Bardzo szeroki jest wachlarz urządzeń, które można umieścić na placu zabaw. Przy projektowaniu placu zabaw należy przejrzeć wszystkie dostępne katalogi od różnych dostawców. Często na forach pojawia się pytanie czy lepsze są elementy drewniane, czy też metalowe. Niestety, nie ma na to jednej odpowiedzi. Metalowe będą wymagały rzadszej konserwacji i będą mniej narażone na akty wandalizmu. Drewniane z kolei lepiej wpiszą się w otoczenie i będą przyjaźniejsze w dotyku dla dzieci.

Po wybraniu oferty i podjęciu stosownej uchwały rolą zarządcy jest sprawnie przeprowadzić cały proces. Wybrany dostawca jest odpowiedzialny za całość zamówienia, nawet, jeśli realizację któregoś z zadań zlecił podwykonawcom. Dokumenty, które powinien przedstawić dostawca to: informację identyfikującą producenta (importera),  dokumentację techniczną, w której wskazane będzie w jaki sposób sprzęt lub nawierzchnia zostały wyprodukowane (powinna być tam na pewno zawarta informacja o konstrukcji urządzenia, jego wymiarach, użytych materiałach, farbach i lakierach i listą zalecanych części zamiennych),  instrukcję zawierającą informację o zalecanym sposobie montażu, sprawdźmy dokładnie szczególnie to, co jest napisane małym drukiem, aby wszystko było zgodne ze złożonym zamówieniem,  instrukcję obsługi, włącznie z danymi na temat bezpiecznych odległości pomiędzy urządzeniami (najlepiej w formie graficznej), zasadach kontroli i konserwacji,  certyfikaty, badania i inne dokumenty potwierdzające zgodność sprzętu z normami PN-EN 1176 lub PN-EN 1177 (jako minimum powinniśmy uzyskać pisemne potwierdzenie kompletności wykonania prac objętych zamówieniem).

Praktyka doświadczonych zarządców pokazuje, że posiadanie certyfikatów nie gwarantuje, że urządzenie będzie faktycznie zgodne z normami. Stąd też przed oddaniem placu zabaw do użytku należy poddać sprzęt kontroli. Najlepiej, jeśli przeprowadzi ją specjalista lub akredytowana jednostka inspekcyjna.

Jeśli chodzi o publiczne place zabaw to może je kontrolować Nadzór Budowlany, Urząd Dozoru Technicznego, Sanepid, a nawet Ministerstwo Edukacji Narodowej. Przepisy te jednak nie odnoszą się do prywatnych obiektów.

Czy na budowę placu zabaw należy mieć pozwolenie?

Przepisy ustawy Prawo budowlane definiują obiekty znajdujące się na placach zabaw jako obiekty małej architektury. W art. 3 pkt 4 lit c wyjaśniono, że przez obiekty małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, wymieniając wśród nich m.in. obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki. Wymienione obiekty zostały zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę na mocy art. 29 ust. 1 pkt 22 wymienionej ustawy, jednakże zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 4 budowa obiektów małej architektury w miejscach publicznych wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Utrzymanie placu zabaw i kontrole – jakie to są koszty?

Po odbiorze placu zabaw to wspólnota mieszkaniowa do której należy ten teren jest w całości odpowiedzialna za jego stan i utrzymanie. Dlatego konieczny jest stały nadzór administratora nad miejscem zabaw i zapewnienie regularnych kontroli oraz utrzymanie najwyższych standardów bezpieczeństwa. Norma PN-EN 1176-7 zaleca, aby prowadzić trzy rodzaje kontroli placów zabaw. Wykonując je administratorzy realizują swoje podstawowe obowiązki wobec wspólnoty. Inspekcje powinny obejmować cały plac, włącznie ze ścieżkami, ogrodzeniami, ławkami, wejściami a nie tylko zamontowane na nim urządzenia. Trzy rodzaje kontroli to:

Regularna kontrola przez oględziny (kontrola rutynowa).

W jej trakcie sprawdza się ogólny stan urządzeń, w szczególności uszkodzenia wynikające z aktów wandalizmu. Kontrola tego rodzaju może być przeprowadzona przez administratora terenu lub osoby przez niego wskazane. Inspekcja ta powinna zostać następnie udokumentowana np.: w książce placu zabaw czy innym dokumencie pisemnym. Wskazane jest, aby dostawca wyposażenia przedstawił listę kluczowych kryteriów, które należy sprawdzać w czasie takiej kontroli. Terminy inspekcji można uzależnić od częstotliwości, z jaką dzieci korzystają z placu zabaw, pory roku i ryzyka wandalizmu.

Kontrola funkcjonalna

W czasie tej kontroli bardziej szczegółowo sprawdza się urządzenia, w szczególności pod kątem zużycia sprzętu. Tego rodzaju kontroli również może dokonać administrator terenu albo osoba przez niego wyznaczona. Jej ustalenia również należy odnotować w dokumentacji związanej z utrzymaniem placu. Kontrolę powinno się prowadzać średnio co 1-3 miesiące.

Coroczna kontrola podstawowa

Ta kontrola powinna być przeprowadzona z udziałem specjalistów, niezależnych od właściciela czy administratora terenu. W jej trakcie powinno być sprawdzone zużycie urządzeń, stan fundamentów, nawierzchni a także bezpieczeństwo sprzętów z uwagi na wykonane wcześniej naprawy. Pamiętajmy, że instytucje wykonujące takie kontrole powinny być sprawdzone przez administratorów a także być ubezpieczone od odpowiedzialności cywilnej.

Wiele wspólnot zastanawia się jakie są koszty utrzymania placu zabaw. Na ogólną kwotę składają się wydatki związane z :  pielęgnacją zieleni, sezonową wymianą piasku w piaskownicach,  wywozem śmieci,  coroczną kontrolą podstawową,  uzupełnianiem stanu nawierzchni (corocznie ilość nawierzchni sypkiej zmniejsza się o ok. 10 proc.) wreszcie wydatki związane z naprawami. Koszty te powinien oszacować zarządca i uwzględnić w propozycjach zaliczek dla członków spólnoty. Nie ma bowiem nic gorszego niż piękny plac zabaw w momencie oddania, który następnie z powodu braku środków niszczeje i naraża na niebezpieczeństwo najmłodszych. Dodatkowo warto zabezpieczyć „fundusz rezerwowy” w celu pokrywania kosztów, które nie pojawiają się co roku: odmalowanie metalowych części placu zabaw co 5-6 lat, w przypadku elementów drewnianych co 3-4 lata i wymiana zużytych urządzeń oraz uzupełnienie nawierzchni. Dobrze przeznaczać na ten cel kwotę w wysokości ok. 10 proc. pierwotnego kosztu tych urządzeń. Osoby zarządzające placami zabaw powinny także wykupić odpowiednie ubezpieczenie OC, które uwzględni zdarzenia na placu zabaw. Powinno ono być wykupione zarówno dla wspólnoty mieszkaniowej jak i dla samego administratora. Nie wszystkie bowiem zdarzenia da się przewidzieć.

Warto rozważyć także by plac zabaw objąć szerszą ochroną ubezpieczeniową. Ubezpieczenie od ognie i innych zdarzeń losowych, od dewastacji oraz od kradzieży elementów zewnętrznych to podstawa. Place zabaw stanowią osobną kategorię mienia obok budynków, jaką są tzw. obiekty małej architektury , które powinny być wyszczególnione w polisie ubezpieczeniowej i dla których powinna być ustanowiona odrębna suma ubezpieczenia. W przeciwnym razie inwestycja na którą wydamy sporo pieniędzy nie będzie objęta należytą ochroną ubezpieczeniową.

Regulamin placu zabaw – obowiązek

Mało kto wie, że obowiązkowym elementem każdego placu zabaw jest regulamin. Jest to tablica informacyjna, która szczegółowo precyzuje co wolno, a czego nie wolno robić w danym obiekcie oraz wskazuje bezpieczne sposoby korzystania z urządzeń i konstrukcji. Odpowiednio przygotowany i zainstalowany w dobrze widocznym miejscu regulamin jest jednym z podstawowych sposobów realizacji przez właściciela, czy zarządcę obiektu jego obowiązków wynikających z przepisów ustawy i dotyczących zapewnienia bezpieczeństwa użytkownikom oraz dbałości o stan techniczny urządzeń.

Regulamin placu zabaw powinien zawierać minimum kilka podstawowych informacji:

Informacje o tym, kto może korzystać z obiektu;

Opis sposobów korzystania z urządzeń i konstrukcji (dobrą praktyką jest zamieszczanie informacji również w postaci grafik, dzięki którym regulamin jest zrozumiały również dla najmłodszych użytkowników placu zabaw) oraz wskazanie najistotniejszych zakazów związanych z korzystaniem z obiektów (np. zakaz wspinania się na dach konstrukcji);

Informację o zakazie spożywania alkoholu na terenie placu zabaw;

Informację o zakazie palenia wyrobów tytoniowych;

Nakaz przebywania dzieci do określonego wieku pod opieką osoby dorosłej;

Numery alarmowe;

Dane kontaktowe do właściciela / zarządcy / administratora placu zabaw.

Regulamin może także zawierać informacje o tym, czy plac zabaw jest przeznaczony wyłącznie dla mieszkańców wspólnoty oraz np. o zakazie wprowadzania na jego teren psów. Szczegóły regulaminu ustala zarządca w porozumieniu z członkami wspólnoty.

Plac zabaw to ważne miejsce nie tylko dla najmłodszych. Badania pokazują, że nieruchomości zlokalizowane blisko placu zabaw są wyżej oceniane niż takie w pobliżu których nie ma takiej infrastruktury. Jednak należy pamiętać, że o plac zabaw należy dbać. I że jest to pewne finansowe obciążenie dla wspólnoty. Jednak z dobrym zarządcą nie powinno to stanowić problemu.

Lokal – wykończony w wysokim standardzie lokal użytkowy na działalność handlową, biurowo-usługową w nowym kompleksie mieszkalnym ( 114 mieszkań) przy ul. Stróżyńskiego 11 w Poznaniu wybudowanym w 2018 roku,

Dostępność – bezpośrednie wejście z chodnika oraz wejście boczne ( łącznie 2 wejścia do lokalu).

Układ – pomieszczenie biurowo-usługowe do indywidualnej aranżacji (96,6 m2) oraz zaplecze sanitarne w postaci łazienki z WC (3,7 m2), wysokość pomieszczeń:  2,80m, możliwość ustawienia ścianek działowych wg własnej aranżacji. Okna i drzwi wychodzące na trzy strony lokalu co daje duże możliwości podziału pomieszczenia.

Standard – okna witrynowe ( elewacja od ul. Stróżyńskiego) i drzwi z profili aluminiowych w kolorze szarym, płytki ceramiczne na posadzce pomieszczenia handlowo-usługowego w kolorze szarym, na posadzce w łazience z WC; na ścianach w łazience panele drewniane,

Wykończenie – sufit z zabudowy płytą gipsowo-kartonową, ściany wyszpachlowane i pomalowane, biały montaż w sanitariacie (stelaż „Geberit” z miską ustępową wiszącą, umywalka i bateria ścienna,  grzejniki płytowe w pomieszczeniu handlowo-usługowym i czarny grzejnik panelowy w WC,

Oświetlenie: liczne wyprowadzenia przewodów do montażu oświetlenia pod potrzeby i projekt najemcy, możliwość zamontowania sufitu podwieszanego.

Media – rozprowadzenie instalacji elektrycznej – moc przyłączeniowa do lokalu: 12,0 Kw, układ 3 fazowy, sieć wod-kan., sieć ciepłownicza, TV naziemna i TV kablowa, internet światłowodowy,

Komfort – wentylacja: hybrydowa oraz grawitacyjna, klimatyzacja z możliwością rozbudowy, kurtyna powietrzna (obecnie zdemontowana do zamontowania pod potrzeby najemcy),

Parking dla klientów – ogólnodostępny parking  przy ul. Stróżyńskiego – naprzeciwko lokali dla klientów,

Parking dla wynajmującego – możliwość parkowania na terenie nieruchomości zamkniętej na wewnętrznym parkingu do 2 miejsc parkingowych (w cenie) lub w hali garażowej (za dodatkową opłatą),

Lokalizacja: lokal położony w dzielnicy Piątkowo jednej z największych mieszkaniowych dzielnic Poznania,  przy ul. Stróżyńskiego – ulicy o dużym natężeniu ruchu samochodowego oraz pieszego,

Komunikacja i transport – komunikacja miejska: przystanki autobusowe linii: 51, 85, 90,93 – w odległości ok. 50 i 200m,

Otoczenie: bezpośrednie sąsiedztwo dużych osiedli mieszkaniowych – Władysława Jagiełły, Hulewiczów, Bolesława Chrobrego, Jana III Sobieskiego, Marysieńki, bezpośrednie sąsiedztwo ul. Obornickiej – wylot z Poznania w kierunku na Piłę, w otoczeniu dwie szkoły podstawowe oraz przedszkole.

Bezpieczeństwo: osiedle objęte systemem monitoringu wizyjnego.

Do wynajęcia – od zaraz

Z postępowań wszczętych przez policję w Poznaniu w 2020 r. wynika, że w porównaniu z rokiem poprzednim liczba większości kategorii przestępstw zmalała z 7412 do 6984, w tym kradzieży cudzej rzeczy (-5,1 proc.), kradzieży z włamaniem (-8,3 proc.) i kradzieży rozbójniczych (-12,1 proc.). Na bazie materiałów z monitoringu 245 osób zostało zatrzymanych przez policję w sprawach kryminalnych. 13 z nich było poszukiwanych listami gończymi. Do rozwiązania części spraw przyczynił się także monitoring prywatny, realizowany przez wspólnoty mieszkaniowe, lub indywidualnych właścicieli budynków.

Instalacja monitoringu na wspólnotach mieszkaniowych wymaga rozważenia trzech istotnych aspektów. Wspólnota musi ustalić rodzaj finansowania takiego przedsięwzięcia (może to być zakup sprzętu, lub system abonamentowy). W drugiej kolejności należy podjąć stosowne uchwały. Aspekt prawny jest bardzo ważny w tym wypadku, gdyż dotykamy także tematu ochrony danych osobowych, wizerunku etc. Konieczne jest opracowanie regulaminu funkcjonowania monitoringu. Dlatego z tematem poradzi sobie jedynie doświadczony zarządca. Wreszcie aspekt techniczny – czyli należy rozważyć gdzie powinny być ulokowane kamery oraz jak powinien być zabezpieczony cały system. Ta triada: aspekt finansowy, prawny i techniczny sprawia, że z pozoru błahą instalacją monitoringu we wspólnocie mieszkaniowej poradzi sobie jedynie doświadczony zarządca.

Monitoring we wspólnocie mieszkaniowej

Monitoring we wspólnocie mieszkaniowej to coraz częstszy krok, na jaki decydują się wspólnoty mieszkańców. Głównym celem jest zapewnienia bezpieczeństwa oraz ochrona przed losowymi zdarzeniami tj. uszkodzenia samochodów. Nadzór wizyjny pozwala na rejestrowanie materiału wideo w systemie 24/7, dając w ten sposób poczucie bezpieczeństwa mieszkańcom osiedli. W przypadku kradzieży, lub aktów wandalizmu czy też innych zdarzeń np. uszkodzenie pojazdu spowodowane przez inne pojazdy monitoring dostarcza materiał dowodowy przestępstwa. Jednak ważniejszym aspektem jest prewencja. Systemy monitoringu montowane na wspólnotach w istotny sposób wpływają na obniżenie poziomu wykroczeń i przestępstw.

Dzięki zainstalowanemu monitoringowi znacznie zmniejsza się liczba dewastacji, czy nieuprawnionych działań polegających np. na ingerencji w mienie wspólnoty poprzez próby nielegalnego kodowania pilotów do centralek bram. Mieszkańcy uzyskują doskonałe narzędzie pomocne podczas dochodzenia roszczeń od sprawców zdarzeń. To z kolei przekłada się na minimalizację szkód zgłaszanych z polisy wspólnoty mieszkaniowej. Efektem jest realna obniżka kosztów ubezpieczeń wspólnoty.

„Rzeczywiście coraz więcej naszych wspólnot decyduje się na montaż systemu monitoringu. Możemy stwierdzić, że ma on realny wpływ na zmniejszenie liczby zdarzeń zgłaszanych policji i straży miejskiej. To bardzo prosta kalkulacja: złodziej, który ma do wyboru dwa samochody z czego jeden zaparkowany pod czujnym okiem kamery, wybierze ten niepilnowany.” mówi Piotr Tadeusz, dyrektor ds. administracyjnych Agencji Inwestycyjnej. „Bardzo istotną zaletą monitoringu jest możliwość zdalnego dostępu dla zarządcy do podglądu z kamer on-line. Przydaje się to do bieżącego monitorowania sytuacji i szybszego reagowania w przypadku awarii, czy nawałnic. Monitoring ułatwia pracę zarządcy i sprawia, że możemy działać efektywniej. Mamy na koncie wiele realizacji monitoringów na naszych wspólnotach mieszkaniowych i zawsze były to dobre decyzje. Oczywiście uruchomienie monitoringu jest sporym kosztem, jednak przy współpracy z profesjonalną firmą w układzie abonamentowym nie wymaga uzbierania dużych środków na funduszu remontowym” dodał P. Tadeusz.

Istnieją dwie opcje zakupu systemu monitoringu przez wspólnoty.  Pierwszy, klasyczny, polega na zakupie od firmy instalacyjnej całego systemu wraz z montażem. Wspólnota wówczas jest właścicielem sprzętu, ale to na niej spoczywa obowiązek zarządzania systemem monitoringu. Druga opcja to wynajem sprzętu od specjalistycznej firmy i korzystanie z monitoringu na zasadzie dodatkowego składnika naliczeń czynszowych ponoszonego miesięcznie przez każdego z mieszkańców. Przeciętnie są to kwoty rzędu kilkunastu zł miesięcznie. W pierwszym wypadku musimy liczyć się z dużym kosztem jednorazowym oraz koniecznością obsługi systemu przez mieszkańców. W drugim przypadku koszt jest niewielki, ale stały i długoterminowy.

„Wybór opcji każdorazowo zależy od indywidualnej sytuacji wspólnoty. Zadaniem administratora jest w oparciu o oczekiwania mieszkańców oraz sytuację finansową wspólnoty zaproponować odpowiedni model finasowania. Warto mieć sprawdzonego dostawcę wyłonionego w wyniku realizowanych zamówień i nawiązać stałą współpracę. Istotne by wspólnota kierowała się nie tylko ceną, ale także jakością sprzętu, estetyką, trwałością wykonania, doświadczeniem firmy i udzielanymi gwarancjami. Musimy także zadbać o to by system miał możliwość późniejszej rozbudowy oraz by dostęp do nagrań był funkcjonalny i łatwy w obsłudze. Nasze realizacje odbywają się pod nadzorem inspektora budowlanego, dzięki czemu mamy gwarancję, że wszystko jest zrealizowane zgodnie ze sztuką” podsumowuje Piotr Tadeusz.

Montując system monitoringu osiedlowego należy wybrać miejsca kluczowe: wejście do budynku, wyjazd z garażu, miejsca parkingowe. Warto rozważyć także kamery w takich miejscach jak rowerowania, czy plac zabaw. Korzystając z kamer mamy pewność, że każda osoba wkraczająca na teren osiedla będzie zarejestrowana, dzięki czemu będziemy mieć większą szansę na zidentyfikowanie przebywających tam osób. Nadzór wizyjny montowany jest również w garażach i na parkingach, chroniąc pojazdy przed uszkodzeniem, lub kradzieżą.

Coraz częściej posiadanie instalacji dozoru wizyjnego na osiedlach jest standardem. Obecność kamer odstraszy wielu złodziei. Jeśli dojdzie do złamania prawa, zarejestrowane nagrania mogą być bezcennym dowodem w postępowaniach prowadzonych przez policję i wymiar sprawiedliwości. Szczególnie, gdy jakość uzyskanych materiałów będzie wysoka.

RODO, a system kamer na osiedlu

Decydując się na system monitoringu musimy wiedzieć, że jako zarządca osiedla możemy prowadzić monitoring jedynie przestrzeni wspólnej, powołując się na podstawę prawną w postaci uzasadnionego interesu wspólnoty (zapewnienie bezpieczeństwa na osiedlu). To działanie nie powinno jednak ograniczać prawa mieszkańców budynku do prywatności. Administrator każdorazowo musi wyważać chronione dobra, weryfikując, czy zastosowanie dla zapewnienia bezpieczeństwa mieszkańców kamer, które nakierowane są również na prywatne części nieruchomości jest konieczne w danym wypadku.

W praktyce trudno jest tak ustawić kamery, aby swoim zasięgiem obejmowały wyłącznie tereny wspólne. Z pomocą przychodzą jednak pewne rozwiązania technologiczne. Niektóre kamery są wyposażone w urządzenie, która umożliwia stworzenie wirtualnej maski na nagrywanym obszarze. Wykorzystuje się je do zakrycia np. okien w budynkach. Innym rozwiązaniem jest zamazywanie (pikselowanie) wizerunków osób. Tego jednak dokonuje się dopiero po zarejestrowaniu zdarzenia.

Bez wątpienia monitoring osiedla w istotny sposób przyczynia się do spadku przestępczości na terenie osiedli, a także zabezpieczenia interesów wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli we wspólnocie dochodzi do takich zdarzeń jak uszkodzenie samochodów podczas parkowania, czy uszkodzenie bram wjazdowych to monitoring jest idealnym wyjściem. Jednak z uwagi na wieloaspektowość monitoringu i konieczność rozwiązania problemów natury prawnej, technicznej i finansowej, kwestie monitoringu osiedla najlepiej powierzyć doświadczonemu zarządcy. Taki, który ma przynajmniej kilka realizacji tego typu w swoim portfolio.

Przestrzegania ciszy – warto nadmienić, że w przepisach nie ma takiego pojęcia jak “cisza nocna”. Pojęcie to jest reliktem przeszłości i owszem, obowiązuje, ale jedynie w wewnętrznych przepisach spółdzielni mieszkaniowych. Art. 51 Kodeksu Wykroczeń mówi: “Kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny”. Zapis ten można stosować w dzień i w nocy, a Sąd Najwyższy definiuje spokój publiczny jako: “naruszenie równowagi psychicznej ludzi, powodujące negatywne przeżycia psychiczne nieoznaczonych osób, powstające z bezpośredniego oddziaływania na organy zmysłów”.

Zachowań, które naruszają spokój publiczny. Może być to nie tylko wymieniony nadmierny hałas, ale także np. palenie papierosów na balkonie. Artykuł 144 Kodeksu Cywilnego mówi, że właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Powyższy przepis reguluje tzw. immisje, czyli negatywne skutki korzystania z nieruchomości przez jej właściciela odczuwalne w sąsiedniej nieruchomości. Immisje, w przeciwieństwie do fizycznego wtargnięcia na nieruchomość sąsiada, są działaniem na własnym gruncie.

Co reguluje współżycie społeczne, jakie jest umocowanie regulaminów wspólnot/spółdzielni w prawie, co w takim dokumencie można zapisać, a co nie. 

Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Wskazać wypada, że nie ma ona prawa ingerowania w prywatną własność poszczególnych właścicieli lokali.

Należy jednak pamiętać, że właściciele lokali są obowiązani przestrzegać tzw. porządku domowego. Wspólnota mieszkaniowa może uchwalić regulamin porządku domowego, który będzie określał np. niedopuszczalne zachowania, które utrudniają korzystanie przez innych właścicieli lokali z ich lokali lub nieruchomości wspólnej. W przypadku, gdy właściciel lokalu będzie wykraczał „w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu” wspólnota mieszkaniowa będzie mogła w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu Postępowania Cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Wspólnoty mieszkaniowe coraz częściej zamieszczają w regulaminach zakaz palenia na balkonach i loggiach – ale niestety taki zapis nie gwarantuje, że niepalący sąsiedzi będą wolni od dymu papierosowego. Uchwały jak nie są prawem powszechnie obowiązującym, więc nie można administracyjnie karać naruszycieli. Art. 5 ust. 1 ustawy o ochronie zdrowia przed następstwami używania tytoniu wymienia miejsca, w których zakazane jest palenie papierosów. Są wśród nich m.in. przystanki autobusowe, publiczne miejsca przeznaczone do zabaw dla dzieci czy inne pomieszczenia dostępne do użytku publicznego. Balkon zaś jest miejscem prywatnym i w związku z tym nie można zabronić palenia na nim w oparciu o ten akt.

Co innego natomiast rozpalanie na balkonie grilla. Art. 82 § 1 KW, który wskazuje, że “niewłaściwe użytkowanie grilla, które skutkuje powstaniem zagrożenia pożarowego podlega karze aresztu, grzywny albo karze nagany”. Jeśli więc rozpalamy grilla na balkonie, z pewnością przepis ten naruszamy.

Na koniec wreszcie warto podkreślić, że przepisy w tych kwestiach są dość nieprecyzyjne. Nic nie zastąpi naszego zdrowego rozsądku i sąsiedzkiej życzliwości. Z pewnością warto dbać o dobre relacje z sąsiadami i nie toczyć sporów o sprawy błahe. Problemy i drobne spory zawsze będą się pojawiać. Dobrym obyczajem jest nie tylko zachowywać zasady kultury wypowiedzi, ale także wzajemnego zrozumienia i kompromisu. Jeśli więc planujemy głośną imprezę z wyjątkowej okazji warto wcześniej poinformować i uprzedzić sąsiadów. Podobnie w dobrym tonie jest poinformować o planowanych pracach remontowych. Z pewnością taki gest sprawi, że społeczność wspólnoty będzie bardziej wyrozumiała dla naszych głośniejszych zachowań. Jeśli mimo pozytywnego nastawienia trudno nam się porozumieć z sąsiadem nie zapominajmy o instytucji administratora, który może wejść w rolę mediatora i spróbować polubownie rozstrzygnąć spór. Dobry administrator nie będzie jedynie odwoływać się do suchych przepisów prawa, ale postara się wypracować akceptowalny dla wszystkich stron kompromis.

Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w 2020 r. wzrosła o 7 proc. rok do roku osiągając liczbę 221 978, podał Główny Urząd Statystyczny. To oznacza, że rynek wbrew zapowiedziom nie zwalania, a wręcz przeciwnie. Rośnie liczba oddanych mieszkań i rosną także ceny. Szacuje się, że na wynajem jest kupowane co trzecie mieszkanie deweloperskie w Polsce. Rynek najmu bardzo szybko rośnie i za moment może się okazać, że tylko korzystając z oferty profesjonalistów uzyskamy gwarancję szybkiego i bezproblemowego najmu. Według statystyk Eurostatu na zasadach komercyjnych lokale wynajmuje ok. 4,5 proc. mieszkańców Polski. Jednocześnie na rynku jest około 1 milion mieszkań przeznaczonych na wynajem.

Decydując się na współpracę z zarządcą, zyskamy święty spokój, regularne wpływy na konto i czas, który musielibyśmy poświęcić na samodzielny wynajem.  Firma, która specjalizuje się w zarządzaniu najmem ma obowiązek nie tylko znaleźć najemcę, ale także sprawdzić jego wiarygodność.

„Wieloletnie doświadczenie pozwala nam ocenić, czy dany potencjalny najemca jest wypłacalny. W razie wątpliwości prosimy o stosowne zaświadczenia z pracy. Oceniamy także najemców pod kątem bezpieczeństwa całej transakcji. Należy pamiętać, że osoba, która wynajmuje mieszkanie powierza nam w zarządzanie dużą część swojego majątku, więc troska o stan tego majątku jest wpisana w nasze obowiązki” mówi Piotr Tadeusz, dyrektor ds. administracyjnych Agencji Inwestycyjnej.

Profesjonalne firmy zarządzają w kraju około dziesięcioma tysiącami mieszkań. Usługi tego typu są coraz popularniejsze ponieważ profesjonalny zarządca wie, jak dokładnie sprawdzić potencjalnego najemcę.

„Swoje mieszkania powierzają nam osoby które mieszkają poza Poznaniem, lub takie, które nie chcą angażować się w proces najmu i kontakt z najemcami. Zgłaszają się do nas także osoby, które mają przykre doświadczenia związane z samodzielnym najmem. Są zniechęcone i wolą by profesjonaliści zajęli się tematem” komentuje Piotr Tadeusz.

Ile kosztuje usługa zarządzania najmem?

Zwykle od 10 do 20 proc. miesięcznego przychodu. Najemca przelewa czynsz i opłaty eksploatacyjne zarządcy, a ten po odliczeniu prowizji i uregulowaniu opłat przelewa zysk na konto właściciela mieszkania. Ostateczna stawka zależy od liczby mieszkań i zakresu usług. A te znacznie mogą się od siebie różnić.

„Sprawdzając firmę zarządzającą najmem należy uważnie przyjrzeć się zakresowi usług, które mogą się różnić. Niektóre firmy prowizję za znalezienie najemcy wliczają w koszty zarządu najmem, w innej trzeba za to zapłacić osobno, więc niska cena może być tylko reklamowym wabikiem.  Niektóre firmy każą płacić sobie również wówczas gdy lokal nie ma najemcy” mówi Piotr Tadeusz. „Istnieją firmy, które pobierają pełną sumę w puste miesiące, inne 50 proc. prowizji, a jeszcze inne, takie jak nasza inkasują prowizję tylko wtedy, gdy mieszkanie jest wynajmowane. Uważam, że to uczciwe rozwiązanie, które sprawia, że samemu zarządcy zależy na tym by lokal jak najszybciej się wynajął. Warto skrupulatnie przeanalizować i ofertę, i cennik zarządcy – radzi P. Tadeusz.

Gdy inwestor ma kilka mieszkań  i odda w ręce jednej firmy, może także liczyć na niższe koszty. Wielu klientów oczekuje od zarządcy także odświeżenia i zakupu odpowiedniego wyposażenia, zrobienia zdjęć, które zachęcą najemców. Analizując koszty, trzeba pamiętać, że zarządzanie najmem we własnym zakresie, zwłaszcza gdy inwestor ma kilka nieruchomości, nie jest bezkosztowe. Ceną jest czas, jaki musi poświęcić na dojazd i załatwienie sprawy. Firmy specjalizujące się w zarządzaniu nie tylko odciążą inwestora, ale zrobią wszystko, aby zysk z jego inwestycji był jak największy.

Na co zwraca uwagę klient?

Z pewnością w pierwszej kolejności uwagę przyciąga cena. Jednak drugim elementem są dobrej jakości zdjęcia, na których widać ciekawie zaaranżowane wnętrza. I to właśnie należy do zadań home stagera.

Profesjonalne przygotowanie nieruchomości pod sprzedaż, lub wynajem określa się z języka angielskiego jako home staging. Usługi tego rodzaju są bardzo popularne w Stanach Zjednoczonych oraz w krajach zachodniej Europy. Coraz większym powodzeniem cieszą się w Polsce. Dlaczego niektóre lokale tak trudno się wynajmują, lub sprzedają? Wśród głównych przyczyn braku zainteresowania znajdują się: nadmierne nagromadzenie przedmiotów i mebli – zagracenie oraz zbyt wiele osobistych przedmiotów właściciela lokalu (typu ubrania, pamiątki), mało funkcjonalne rozmieszczenie sprzętów i wnętrza niesprawiające wrażenia przytulnych, stare, mało atrakcyjne wizualnie elementy wnętrz. Klientów odstręcza także  kurz, brud, pajęczyny zabrudzone, niepomalowane ściany czy wreszcie nieatrakcyjne wizualnie zdjęcia.

Home – stager po polsku

Krótka historia tej profesji w naszym kraju sprawiła, że nie ma polskiego odpowiednika dla nazwy „home-staging”. Kim zatem jest home stager? To osoba, która zna się na architekturze wnętrz, ich stylizacji oraz doskonale orientuje się w trendach panujących na rynku wnętrzarskim oraz nieruchomości. Dzięki temu przygotowując nieruchomość do sprzedaży lub wynajmu, potrafi tak wyeksponować zalety mieszkania, aby jego minusy zeszły na drugi plan. W efekcie wnętrza będą prezentować się efektownie zarówno na zdjęciach, jak i podczas wizyt potencjalnych klientów – a to przekłada się na udaną transakcję. Z badań przeprowadzonych na rynku amerykańskim wynika, że zastosowanie home stagingu wpływa przeciętnie na 10% wzrostu wartości nieruchomości, a czas jej sprzedaży, bądź najmu skraca się o około 40%.

Co dokładnie robi home-stager?

Zadaniem takiego fachowca jest wprowadzenie w lokalu takich zmian, aby wnętrze wyglądało estetycznie, przestronnie i funkcjonalnie. Zakres prac ustalany jest indywidualnie pomiędzy właścicielem nieruchomości a specjalistą od home stagingu, lub firmą zarządzająca najmem.

Prace obejmują: uporządkowanie mieszkania lub domu, odświeżenie ścian, naprawę wskazanych usterek, usunięcie lub wymianę niektórych mebli, dobór i kupno elementów dekoracyjnych. Jeśli zdecydujemy się na kompleksową usługę, home stager zajmie się także zamawianiem i przypilnowaniem dostaw potrzebnych dekoracji oraz nadzorem nad pracami zleconymi fachowcom. Na koniec zadba także o przeprowadzenie profesjonalnej sesji fotograficznej.

Home-staging jako element zarządzania najmem

Home-staging jest dostępny jako niezależna usługa najczęściej świadczona przez dekoratorów wnętrz. Jednak są także firmy, które kompleksowo podchodzą do tematu – firmy zarządzające najmem. W przypadku zlecenia opieki nad mieszkaniem, firma zarządcza przygotuje dla właściciela raport zawierający informacje o tym co należy zmienić w mieszkaniu, aby osiągnęło ono maksymalną stopę zwrotu.

„Zarzadzanie najmem to nie tylko wynajęcie mieszkania i kwestie formalno-prawne. Czasem niewielkie zmiany aranżacyjne przekładają się na zdecydowanie większe zainteresowanie ze strony potencjalnych najemców i szybsze wynajęcie mieszkania. Odpowiednio dobrane dodatki, czy świeże kwiaty w mieszkaniu mogą być jedną z lepszych inwestycji” mówi Piotr Tadeusz, dyrektor ds. administracyjnych Agencji Inwestycyjnej, zajmującej się zarządzaniem najmem.

Dlaczego to się opłaca?

Skorzystanie z usług profesjonalistów przekłada się na szybsze wynajęcie, lub sprzedaż nieruchomości. W pierwszej kolejności oszczędzamy więc na opłatach, które musielibyśmy ponosić gdyby lokal na siebie nie zarabiał. Drugą kwestią jest to, że znacznie częściej osoby korzystające z profesjonalnych usług firm zarządzających nie muszą obniżać ceny lokalu. Dobrze przygotowane wnętrze samo się obroni. Warto rozważyć takie usługi, gdyż  ludzie kupują oczami, patrzą całościowo. Zakochują się w miejscu od pierwszego wejrzenia i są gotowi zapłacić więcej niż średnia jeśli lokal spełnia ich oczekiwania.

Każda umowa najmu lokalu mieszkalnego musi zawierać niezbędne informacje potwierdzające tożsamość obu stron, czyli wynajmującego i najemcy, dotyczące samego przedmiotu najmu, czyli mieszkania, lub domu oraz określające podstawowe warunki umowy, tj. wysokość czynszu, termin i sposób płatności. Wszystkie pozostałe stosunki między wynajmującym a najemcą, jeśli nie zostały ustalone pisemnie w umowie, odnoszą się do obowiązującej Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów oraz do Kodeksu Cywilnego.

Rodzaj umowy – jaki wybrać?

Im bardziej doprecyzujemy umowę tym większa szansa, że z najemcą będą łączyć nas dobre relacje. Kwestie umowy zaczynamy od wyboru jej rodzaju. Zależy ona od naszych celów i długości jej trwania. Możemy zawrzeć umowę na czas określony. Jej cechą jest to, że po upływie okresu najmu nie jest przedłużana, a wynajmujący powinien opuścić lokal w terminie oznaczonym w umowie. To zatem dobra opcja, gdy decydujesz się np. na wynajem mieszkania dla studentów w okresie akademickim i chcesz ograniczyć rotację najemców.

Umowa na czas określony może  być zawarta jako umowa najmu okazjonalnego co obecnie stanowi standardową procedurę, która w pewien sposób (choć nie doskonały) zabezpiecza właściciela mieszkania przed nieuczciwym najemcą.  Jeżeli interesuje nas najem krótkoterminowy np. wakacyjny to umowa musi zawierać kwestię nie tylko samej rezerwacji, ale również jej ewentualnego odwołania. W ten sposób zabezpieczysz się przed możliwą utratą pieniędzy.

Wspomniana wcześniej umowa najmu okazjonalnego jest szczególnym rodzajem umowy, gdyż w jej zapisach ograniczone są prawa lokatorów. Możesz wykorzystać ten rodzaj umowy tylko wobec osób fizycznych, które potrzebują lokum na cele mieszkaniowe. Umowa może być zawarta na okres maksymalnie 10 lat. Cechą charakterystyczną najmu okazjonalnego jest konieczność dołączenia do umowy załącznika w formie aktu notarialnego z oświadczeniem lokatora, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu używanego w terminie wskazanym w umowie. Ponadto najemca musi oświadczyć na piśmie, że posiada inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w razie rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu. Wspomniane wyżej oświadczenie ogranicza prawo najmującego do lokalu socjalnego, lub zastępczego na wypadek wygaśnięcia umowy.

Wynajęcie mieszkania – jak powinieneś się zabezpieczyć?

Przy wynajmie mieszkania bardzo ważne jest by je ubezpieczyć. Mieszkanie powinno być ubezpieczone zarówno w zakresie majątkowym – od pożaru, zalania, kradzieży czy innych tego typu zdarzeń jak i w zakresie odpowiedzialności cywilnej. Dodatkowo w przypadku gdy najemcy chcą się wprowadzić np. z psem warto zawrzeć w umowie konieczność dodatkowego ubezpieczenia OC, które najemcy samodzielnie wykupią. Ten niewielki koszt kilkudziesięciu złotych rocznie może okazać się najlepiej wydanymi pieniędzmi w życiu. Wszelkie szkody z tytuły dokonań zwierzaka będą mogły być usunięte na podstawie zawartej umowy z ubezpieczycielem, a nie jedynie na podstawie często niewystarczającej kaucji. Bardzo ważne jest także zabezpieczenie się przed kosztem jaki stanowią pustostany.

„W umowach zawieranych dla naszych klientów są zapisy które zabezpieczają właściciela przed największym kosztem jakim są koszty pustostanów. Koszty pustostanu mieszkania w roku 2-3 miesiące oznaczają, że rentowność na wynajmie spada o 20-25 %. Ograniczanie pustostanów ma większe znaczenie dla rentowności najmu niż samo odpowiednie ustalenie wysokości czynszu najmu. Aby temu zapobiec należy do umowy wprowadzić kilka zapisów, które dotyczą np. wykonania remontów w mieszkaniu, czy tez prezentowania mieszkania kolejnym chętnym na wynajęcie podczas trwania umowy” tłumaczy Piotr Tadeusz, dyrektor ds. administracyjnych Agencji Inwestycyjnej. „W umowie musimy także przewidzieć sytuację gdy najemca będzie chciał rozwiązać umowę przed końcem jej trwania. Dobre zapisy w takich sytuacjach mogą właścicielowi mieszkania zaoszczędzić mnóstwo nerwów oraz pieniędzy” podsumowuje P. Tadeusz.

„W przypadku wynajmu mieszkań osobom, które mają zwierzęta w naszych umowach zawieramy dodatkowe klauzule obejmujące np. konieczność zapłaty dodatkowej kwoty za karcher wszystkich powierzchni tekstylnych znajdujących się w mieszkaniu. Co do zasady im bardziej doprecyzujemy treść umowy tym mniej niespodzianek i nieprzyjemnych sytuacji przed nami. Warto spisać kto odpowiada za usterki, kto wymienia żarówki, co się stanie gdy zepsuje się lodówka. Często widzę, że w starych umowach naszych klientów spisanych na jednej kartce mamy klauzulę, że w nieuregulowanych sprawach rozstrzygające są postanowienia Kodeksu Cywilnego. Od razu zaznaczam nie jest to dobre rozwiązanie dla właścicieli mieszkań. A ponieważ my jako firma zarządcza reprezentujemy ich interesy nasze umowy najmu są bardzo precyzyjne i obszerne. Przewidują rozwiązania na bardzo różne sytuacje, dzięki czemu nasi klienci są bezpieczni finansowo i prawnie” komentuje Piotr Tadeusz, dyrektor ds. administracyjnych Agencji Inwestycyjnej.

Obowiązki najemcy – określ je precyzyjnie

Podstawowym obowiązkiem najemcy jest terminowe regulowanie zobowiązań oraz dbanie o lokal mieszkalny. Warto zawrzeć również klauzule, które zabezpieczą nasze mienie przed zniszczeniem. Powszechną praktyką jest umieszczanie zapisu dotyczącego zakazu palenia tytuniu oraz wszelkich papierosów elektronicznych.  Często można spotkać klauzule dotyczące zakazu przetrzymywania zwierząt choć można także zabezpieczyć się przed szkodami, które wyrządzą prośbą o dodatkowe ubezpieczenie OC najemcy. Niezwykle istotne jest by precyzyjnie określić, że wszelkie ulepszenia i prace remontowe mogą być wykonane wyłącznie za zgodą właściciela lokalu, a po zakończeniu umowy zobowiązać najemcę do odmalowania mieszkania.

Najemca może zostać obciążony także innymi obowiązkami, niepowiązanymi ściśle z przedmiotem umowy. Warto zamieścić w umowach kwestie związane z koniecznością realizowania serwisów urządzeń wymaganych przez prawo np. przegląd pieca gazowego. Jeżeli wynajmujemy mieszkanie kilku osobom można wprowadzić zapisy informujące o podziale obowiązków, sprzątaniu etc.

Nie zapominajmy o kaucji

Kaucja jest narzędziem służącym wynajmującemu do skutecznego zabezpieczenia wszelkich potencjalnych szkód powstałych w przedmiocie najmu na skutek jego użytkowania przez najemcę. Ustanawiając ten mechanizm wynajmujący nie musi dochodzić naprawienia szkody w postępowaniu sądowym, tylko może odpowiednio zmniejszyć lub zatrzymać całą kwotę kaucji na poczet wydatków związanych z remontem lokalu.

„Szczerze rekomenduję stosowanie kaucji w wysokości co najmniej jednej kwoty czynszu, ponieważ jest to skuteczny sposób na zabezpieczenie swoich interesów. Znacząco skraca czas poświęcony na dochodzenie swoich roszczeń oraz może zaoszczędzić sporo nerwów i nieprzyjemności” dodaje P. Tadeusz.

Niezwykle istotna kwestia, w szczególności zawierania długoterminowych umów najmu. W myśl art. 681 KC do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności:

-drobne naprawy podłóg, drzwi i okien,

-malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych,

-drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Wszelkie inne poważniejsze modyfikacje, lub naprawy są obowiązkiem wynajmującego. To na nim spoczywa obowiązek zapewnienia lokatorom odpowiednich warunków zgodnych z postanowieniami zawartej umowy. Oczywiście nic nie szkodzi na przeszkodzie, żeby strony umówiły się inaczej. Istotne jest, aby te ustalenia miały odzwierciedlenie w postanowieniach umowy. To kluczowe, gdyż znacznie łatwiej jest dochodzić swoich racji mając spisane uzgodnienia na papierze.

Jeśli masz wątpliwości, lub nie wiesz jak poprawnie spisać umowę najmu powierz swoje mieszkanie i zarządzanie nim profesjonalnej firmie. Zadba ona nie tylko o jakość umowy, ale także o wszelkie inne sprawy związane z najem: od przygotowania mieszkania na wynajem, aż po wybór najemców, ich rozliczanie, realizację napraw itd.

1. Sprawdź kto jest kim

Jako najemca skupiamy się zwykle na lokalizacji, cenie oraz standardzie lokalu. Często zapominamy o najważniejszym – sprawdzeniu czy osoba od której chcemy wynająć lokal jest jego właścicielem. Najprościej sprawdzić to przez internet korzystając z wyszukiwarki ksiąg wieczystych.

– Z punktu widzenia właściciela także niezbędne jest spisanie danych najemcy z dokumentu tożsamości. Wszystkie osoby, które będą korzystały z lokalu powinny być stronami umowy. Dzięki temu, w przypadku zniszczeń w mieszkaniu odpowiadać będą wszyscy lokatorzy. – mówi Piotr Tadeusz, dyrektor ds. administracyjnych Agencji Inwestycyjnej. Pamiętajmy także by sprawdzić samego najemcę. Pytania o to gdzie pracuje, czy i gdzie wcześniej mieszkał są bardzo istotne. Nasi klienci często także sprawdzają najemców na portalach społecznościowych. I nie ma w tym nic złego. W końcu powierzamy bardzo cenną własność obcej osobie. Z naszych doświadczeń wynika, że im więcej formalizmu zachowamy na początku współpracy tym relacja później będzie lepsza. – dodaje.

2. Umowa

Umowę można podpisać w formie zwykłej lub najmu okazjonalnego. Ten drugi pozwala właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się z umowy. Warunkiem podpisania umowy o najem okazjonalny jest przygotowanie oświadczenia, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie właściciela nieruchomości. Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza.

– Najemca musi ponadto wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać, oraz przedstawić zgodę właściciela tego lokalu – mówi Piotr Tadeusz. – Nie można też zapomnieć o poinformowaniu Urzędu Skarbowego o fakcie osiągania dochodów z najmu.  

W sieci znajdziemy wiele wzorów umów. Pamiętajmy jednak, ze nie ma jednej uniwersalnej treści. Warto pamiętać, że im bardziej szczegółowa będzie umowa tym prościej będzie unikać ewentualnych konfliktów. Kluczowy będzie czas jej trwania. Z pewnością należy uwzględnić także wzajemne prawa i obowiązki: kwestie terminów płatności, odpowiedzialności za szkody, ale też np. płatności za naprawy sprzętów znajdujących się w mieszkaniu, czy możliwości składania wizyt w mieszkaniu przez właściciela.  Niezwykle istotna jest kwestia kaucji i jej późniejszego rozliczenia. Załącznikiem umowy powinien być protokół. Zawiera on nie tylko stan liczników, ale także elementy wyposażenia mieszkania oraz wyszczególnienie wszystkich pomieszczeń wraz z opisem ich stanu.

– Zachęcamy klientów, którzy decydują się na wynajmowanie mieszkań w naszych inwestycjach by częścią protokołu były zdjęcia elementów stałych i przedmiotów będących na wyposażeniu mieszkania. Pozwoli to w przyszłości unikać nieporozumień w kwestii ewentualnych szkód – dodaje Piotr Tadeusz.

3. Współpraca

 Jeśli już znaleźliśmy odpowiedniego najemcę i podpisaliśmy umowę to dbajmy o wzajemną pełną szacunku współpracę. Choć najmu dokonuje się zwykle na okres długoterminowy nie możemy na ten czas zapomnieć, że wynajęliśmy mieszkanie. Dobra komunikacja między wynajmującym, a najemcą jest podstawą sukcesu. Zatem jeśli wynajmujemy mieszkanie odbierajmy telefon od najemcy. Dbajmy o to by był zadowolony z najmu. Z drugiej strony zgodnie z umową raz na jakiś warto złożyć zapowiedzianą wizytę w mieszkaniu. Dzięki temu wszystkie problemy będziemy mogli rozwiązywać na bieżąco.

Proponowany zakres ubezpieczenia

Oferta ubezpieczeniowa dla wspólnot mieszkaniowych obejmuje przede wszystkim ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych. Obowiązkowym elementem polisy jest  ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej wspólnoty w związku z posiadaniem mienia w szczególności za szkody wyrządzone osobom trzecim w tym również członkom wspólnoty.  Podstawowy zakres ubezpieczenia powinien zostać rozszerzony odpowiednio do potrzeb konkretnej wspólnoty mieszkaniowej, np. o ubezpieczenie od dewastacji, ubezpieczenie maszyn i urządzeń (np. kotłowni, wind), ryzyko powodzi, kradzieży z włamaniem i rabunku, elementy szklane od stłuczenia oraz ubezpieczenie urządzeń zewnętrznych. Oferta Towarzystw Ubezpieczeniowych jest bardzo obszerna, dlatego warto by zarządca naszej nieruchomości potrafił orientować się w meandrach przepisów ubezpieczeniowych. Nie zawsze na pierwszy rzut oka najlepsza polisa będzie rzeczywiście tą dla nas najodpowiedniejszą.

Określenie sumy ubezpieczenia

Polisa ubezpieczeniowa wspólnoty musi wyszczególniać mienie objęte ubezpieczeniem i wskazywać sumy ubezpieczenia jego składników. Obok budynku nieruchomości wspólnoty należy wskazać do ubezpieczenia budowle ( np. płoty ), elementy małej architektury ( np. place zabaw, wiaty śmietnikowe) oraz maszyny i urządzenia (np. windy, kotłownie, węzły cieplne ).

Budynki, budowle, maszyny i elementy małej architektury powinny być ubezpieczone wg wartości odtworzeniowej. Przy wartości odtworzeniowej wspólnota mieszkaniowa może otrzymać wypłatę kwoty odpowiadającej kosztom przywrócenia budynku do stanu nowego. Mniej korzystnym rozwiązaniem jest ubezpieczenie wg wartości rzeczywistej. Przy wartości rzeczywistej odszkodowanie zostanie pomniejszone o techniczne zużycie budynku. Oczywiście lepiej, aby budynek i pozostałe mienie wspólnoty zostało ubezpieczone wg wartości odtworzeniowej nawet jeżeli wiązać się to będzie z wyższą składką.

Klauzule ubezpieczeniowe

O dobrze skonstruowanym zakresie ubezpieczenia dla wspólnoty mieszkaniowej świadczą klauzule ubezpieczeniowe. Klauzule to takie dodatkowe postanowienia w umowie ubezpieczenia, które gwarantują ubezpieczonemu większą realność ochrony ubezpieczeniowej i elastyczność w przypadku zaistnienia szkody. Wielu klauzul nie znajdziemy w podstawowej treści umowy jaką stanowią Ogólne Warunki Ubezpieczenia. Są ona zapisane na polisie w warunkach szczególnych. Zatem zarządca bez należytego doświadczenia w doborze ubezpieczenia może nawet nie być świadomy, że nie korzysta z pełnego spektrum rozwiązań, które daje ubezpieczenie.

Przykładem klauzuli, które powinna być bezwzględnie włączona do polisy jest klauzula likwidacji drobnych szkód. Daje ona zarządcy możliwość szybkiego usunięcia skutków szkody bez oczekiwania na rzeczoznawcę towarzystwa ubezpieczeniowego, który zbada szkodę. Warunkiem jest zabezpieczenie odpowiedniej dokumentacji, która udokumentuje przyczyny powstania szkody, przebieg i koszt jej usunięcia. Zważywszy że ubezpieczyciel ma 30 dni na podjęcie decyzji o wypłacie ubezpieczenia trudno sobie wyobrazić, żeby np. czekać taki okres czasu na naprawę zbitej szyby w drzwiach do budynku czy np. unieruchomioną bramą  w wyniku uszkodzonej przez samochód fotokomórki.

Od czego zależy składka?

Przed wyborem polisy ubezpieczeniowej należy bezwzględnie porównać proponowane warianty. Im szerszy zakres ubezpieczenia, tym oczywiście wyższa może okazać się składka. Choć nie jest to takie oczywiste, bo składka zależy też od takich czynników, jak: suma ubezpieczenia, okres ubezpieczenia, rok budowy budynku, przeprowadzone w nim modernizacje, a także liczba szkód zgłoszonych w minionych latach. Wspólnoty mieszkaniowe bardzo często jako jedyny czynnik porównawczy przyjmują wysokość składki, oczywiście szukając najniższej. Nie jest to właściwa ścieżka zważywszy na to że roczny koszt polisy to wydatek stanowiący średnio w rocznym budżecie wspólnoty ok. 5 % wydatków.

Spytajmy wreszcie naszego zarządcę czy nasza wspólnota jest ubezpieczana na polisie indywidualnej, czy zarządca ubezpiecza wszystkie zarządzane przez siebie wspólnoty w ramach umowy generalnej. Ubezpieczając wspólnoty w ramach umowy generalnej zarządca ma większe możliwości negocjacyjne wobec ubezpieczyciela wykorzystania elementu skali w której działa. W takich programach stawki ubezpieczeniowe są niższe. Ponadto przy utrzymaniu poziomu szkód do pewnego poziomu składka może zostać utrzymana nie niezmienionym poziome w roku kolejnym. W przypadku ubezpieczeń indywidualnych, każda szkoda podobnie jak w ubezpieczeniach komunikacyjnych generuje zwyżkę w kolejnym roku.

Dobrze dobrane ubezpieczenie to gwarancja utrzymania wartości nieruchomości, bezpieczeństwa  i komfortu dla mieszkańców

Ubezpieczenie w ramach umowy generalnej daje możliwość kompensowania zdarzeń ubezpieczeniowych obniżając koszty bieżącego utrzymania nieruchomości. Otrzymawszy odszkodowania za różne zdarzenia zarządca na bieżąco odtwarza mienie naprawia wszelkie usterki i awarie, niezależnie od środków przewidzianych w planie gospodarczym. Gwarantuje to utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym i wpływa na jej wartość oraz zapewnienie komfortu i bezpieczeństwa mieszkańców.

Jeżeli zarządca i wspólnota dbają o utrzymanie nieruchomości i na bieżącą usuwają wszelkie awarie to ostateczna cena ubezpieczenia to różnica pomiędzy zapłaconą składką a otrzymanymi odszkodowaniami.

Podsumowując pozornie tańsze ubezpieczenie, które nie kompensuje wielu zdarzeń w ostatecznym rozliczeniu okazuje się droższe od tego z wyższą składką, ale gwarantującego wypłaty odszkodowań za różnorodne zdarzenia do których regularnie dochodzi na terenie nieruchomości wspólnot.  W efekcie pozornie droższa ale lepiej dobrana polisa jest gwarancją utrzymania wartości nieruchomości.